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高房价下的畸形产物, 6平米户型是购房者的出路

更新时间:2016-09-27

   侨城尚寓是近日引起全国关注的6平方米鸽子笼项目,经过9月24、25日极其喧闹的两天后,9月26日项目营销中心大门紧闭,谢绝访客。同日中午,深圳市规划和国土资源委员会宣布,侨城尚寓涉嫌违法改建销售,项目已售出的4套6平方米房产的买受人与销售方需解除买卖协议。

公众围观数日之久的项目原属违建。操作深圳侨城尚寓项目的资本商也许没有想到最终得到一个糟糕结果,此前主动制造的狂欢局面变成一场空。此事件是开发商营销的典型反面教材,同时也是深圳高房价之下,购房者的无奈映照。



鸽子笼项目入市争议

侨城尚寓应是近年深圳乃至全国楼市中最具争议性的项目。

深圳市南山区沙河东路与新中路交汇处,是侨城尚寓的项目所在地。项目左手边是深圳市区内规模较大的高尔夫球会,再向左,是深圳最大的旧改项目华润城,还有深圳互联网圣地科技园;侨城尚寓的右侧则是深圳最大的城中村白石洲,环境脏乱、人员复杂。白石洲隔壁,是深圳传统的豪宅聚集地华侨城片区。

侨城尚寓离城中村的白石洲最近。尽管是城中村,但白石洲也有不多的二手楼盘,均价从6-7万元/平方米不等。而离侨城尚寓最近的新房项目华润城,其最新开盘项目是均价9万元/平方米。它们皆可用以参考、评判侨城尚寓定价的合理性。

据深圳市规划和国土资源委员会查证,侨城尚寓法定名称为“沙河观景阁”,为一栋15层的高建筑物,建筑功能为办公和公寓,早期由深圳市沙河实业(集团)有限企业开发。项目1-5层为办公共5套,权利人现为郑某某;6-15层为公寓共169套,权利人均为陈某某等人。在上述169套公寓中,有11套建筑面积在6平方米左右,均为6至15层的每层楼梯拐角处的边角房间;其余158套大部分建筑面积为36-60㎡左右。

2016年6月16日,深圳市中执资本投资有限企业(下称“中执企业”)和吴某某等四个自然人受陈某某等人委托销售上述公寓。中执企业在对该169套公寓重新装修后再向社会销售。据深圳市规划和国土资源委员会查证,中执企业与陈某某等人的关系名为委托实为转让,有部分银行转账纪录可作凭据。

闹了半天原来是违建项目

侨城尚寓的售楼处现场放有6平方米户型的房产证。但这不足以打消购房者对该户型的合法产权的质疑。这关系到项目是否存在违规建销、深圳市相关部门是否存在监守自盗的嫌疑问题。

9月26日中午,深圳市规划和国土资源委员会宣布,经查实,侨城尚寓项目于1999年取得《深圳市建设工程规划许可证》,2006年规划验收合格,2007年办理了房地产登记。

2012年8月,新版《住宅设计规范》正式生效,并明确规定由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的零居室,使用面积则从不小于30平方米降低到22平方米;而由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的一居室,使用面积应从不小于34平方米瘦身至30平方米。

侨城尚寓在2007年办理房地产登记,而彼时的适用条例为2003年颁布的旧版《住宅设计规范》,零居室使用面积不得小于30平方米。侨城尚寓6平方米户型如何取得证书?截止发稿前,记者未能联系上深圳市规划和国土资源委员。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对第一财经记者表示,极小户型项目的入市并最终能够售出,说到底是市场化的产物。“侨城尚寓是由酒店改建,酒店和公寓的建设规范不一样,边角地方的最好办法仍是推向市场,闲置是资源浪费。至于深圳市政府必须积极应对此等历史遗留问题,完善监管政策的同时也须完善应对政策。”

根据深圳市规划和国土资源委员会通报的处理情况,侨城尚寓6平方米的户型共有11套,它们与规划验收竣工图不符,实际在售面积12㎡左右(其中1套20㎡左右),超过部分占用了公摊面积,涉嫌违法改建销售。9月26日,深圳南山区规划土地监察局于对侨城尚寓项目占用公摊面积部分采取强制措施,恢复原状。

此外,中执企业碚约谈,承诺与已售出的4套6㎡左右房产的买受人解除买卖协议,自行理顺相应经济关系。

经过核查,2016年7月,侨城尚寓项目方分别与链家、美联、中原、Q房网四家中介企业签订了委托销售协议。而11套6平米左右的户型房产截至目前共售出4套,半天售罄的传闻不实。深圳市规划国土委南山管理局认为,涉事中介存在夸大事实的不规范之处,并向其下发了《责令限期整改通知书》。

小户型如何匹配高房价

侨城尚寓项目的主要营销点在于6平方米的极小户型,深圳业内将其称为“鸽子笼”。该事件的发酵路径并非无迹可寻。

9月23日晚上,链家等中介销售开始联系意向客户,并释放侨城尚寓极小户型开放样板房、现房销售的消息:“总价90多万一套,是总价,不是首付,侨城尚寓全深圳最为瞩目的小户型。入住华侨城最低门槛,6平米赠送6平米,精装现楼公寓震撼面世,仅5套,速来品鉴。”

9月24日早上,项目销售方中执企业通过一张“中国空前!深圳绝版!”的海报,以及买通深圳数个自媒体公众号,以低总价、极小户型等特点成功煽动购房者情绪。该项目广告在微信朋友圈的刷屏之势一时无两。

从中介、项目方和部分自媒体合伙炒作,再至媒体跟进、政府部门介入完成了一个热点事件传播路径的闭环。公众围观数日之久的项目原属违建。从9月23日-9月26日,舆论几度沸腾,分别走向“6平方米刷新居住舒适度下限是深圳楼市耻辱”、“支撑低总价小户型入市让购房者买得起房”的两个极端。

持中立观点的同策咨询研究中心总监张宏伟有话说,他告诉第一财经记者,一线城市投资者总价承受能力有限,小户型在一线城市和周边的卫星城市存在一定的市场需求,包括自住和投资、租赁需求。但是,“小户型在报批建设方面要符合政府规划,否则购房者将面临较大的市场风险。”

公众是赞是弹,各有理由和依据。深圳一名楼市投资人士认为,极小户型的出现不是楼市的天敌,而是市场化行为,本身并无不妥之处。“但是6平方米的面积超越了居住极限,有如囚室,项目本身还有违建问题。失了分寸的是违建的项目开发改造商、秀下限底线的营销链条。”

一线城市房价上涨预期依然强烈。上述投资人士表示,“6平方米”的最大意义应是给市场各方提出了有思考价值的问题,在一线城市高房价背景下,面对极小户型,政府该如何监督、开发商该如何设计,购房者又该如何选择和购买呢。

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